Cómo comprar en España

 

Muchas son las dudas que pueden surgir a la hora de hacerse con el título de propiedad de un inmueble ubicado en España. Pueden suscitarse preguntas del tipo qué, cómo y quién, y es conveniente tener unos conocimientos que trataremos de aclararles en este resumido informe.

A) Elección de la propiedad

Se recomienda fervientemente que cuando se piense en adquirir una propiedad, se consideren los servicios de una Agencia Inmobiliaria con experiencia avalada en el sector. Será ésta quien le indique los pasos a seguir y guíe a comprador y vendedor en todas las etapas del proceso, tales como efectos de tasación, posible financiación, orientaciones sobre posibles reformas o reestructuraciones de inmueble, cuestiones relacionadas con la hacienda pública y pago de impuestos, entre otros, además del acto propio de compra venta y escritura. Además, sin coste para el comprador.

B) Opciones para la compra venta

Son varias las opciones que se presentan a la hora de comprar un inmueble. En España, el acuerdo verbal ya es válido (pero infrecuente y poco aconsejable), es conveniente tener algún tipo de documento firmado para que en la compra venta no quepa error. A continuación, los tipos más comunes de contrato.

B.1) El contrato de reserva

Cuando la parte interesada en la adquisición de la propiedad precisa algún tiempo o debe hacer consultas antes de formalizar la operación, se suele recurrir al contrato de reserva. Éste es un documento que compromete a la parte vendedora a no vender el inmueble a una tercera persona que no sea la parte interesada firmante, por un corto periodo de tiempo. Es común el adelantar una cantidad simbólica en concepto de reserva. Esta cantidad que se descontará en caso de que se efectúe la compra venta o se devolverá, o no según acuerdo entre las partes, en caso de que no se lleve a término.

 

 

 

B. 2) El contrato de opción de compra

Este tipo de contrato es más vinculante que el tipo de contrato anterior ya que compromete a ambas partes a comprar y a vender con las condiciones estipuladas en el mismo. En su redacción se plasman los plazos de ejecución y el pago o pagos para formalizar la compra venta. Gracias a él, el vendedor queda obligado a la venta y comprador a la compra o a la compensación económica. Normalmente, se suele determinar una prima de un 10% que será descontado del precio final, cuando se produzca la compra. Si no se produce la compra venta por decisión del comprador, no hay devolución de la prima. En caso contrario, es decir, en caso de que no se produzca la compra venta por decisión de la parte oferente, normalmente por haber vendido el inmueble a una tercera persona, se devolverá dicha prima con un 10% adicional del valor de la misma. Se podría exigir judicialmente el pago de esta cantidad en caso de que se incumpla esta condición, si el contrato así lo refleja, o se podrá exigir el cumplimiento de la opción si así lo establece el contrato.

B.3) El contrato privado

Con este tipo de contrato ya se puede llevar a cabo la compra venta. Se redacta un contrato privado cuando ambas partes deciden así perfeccionarlo. Sólo un juez podrá determinar una solución en caso de que haya conflicto de intereses a la hora de formalizar la operación. Tiene soporte y validez legal.

C) La escritura pública

Con la escritura pública, donde el nuevo propietario se inscribe como dueño del inmueble en el Registro de la Propiedad. Es muy necesario que se dé esta condición ya que la escritura contiene la descripción del inmueble junto con la exposición de las posibles cargas y servidumbres que puedan existir, el precio y modo de pago. Es el notario quien, siguiendo su catálogo de actuaciones, verifica identidades de comprador y vendedor, corrobora los datos registrales, controla el pago del último IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles) y comprueba que, si la propiedad se ubica en una comunidad de vecinos, el propietario esté al corriente de pago de las cuotas de la comunidad, previa declaración del presidente de la misma y da fe de dicha transmisión. Importante es saber que se puede otorgar un poder, ante notario, a una persona física o jurídica para poder llevar a buen término la escritura pública de venta, en caso de que quien compra, venda o ambos no puedan estar presentes en el momento de hacer efectiva la operación.

D) El Registro de la Propiedad

El notario informa al vendedor y comprador y al mismo tiempo pone en marcha la inscripción en el Registro de la Propiedad, por lo que cualquier otra anotación para dicha propiedad queda bloqueada, el período de inscripción en el Registro se prolonga por unos 60 días laborables más. Cuando se halle liquidado en la Agencia Tributaria el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales correspondiente, se puede proceder a realizar la inscripción definitiva en el Registro de la Propiedad. En todo caso se puede solicitar al notario que se efectúe un asiento de presentación a través de fax.

E) Fiscalidad

Gastos e impuestos derivados de la adquisición de un inmueble en Baleares

E.1) Si el VENDEDOR NO ES EMPRESARIO (es un simple particular o una sociedad inactiva):

-El comprador debe pagar a la Hacienda Balear el IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS (ITP) aplicando una escala del 8% al 10% sobre el valor del inmueble. Así por ejemplo:

Valor total del inmueble hasta (€)Cuota íntegra (€)Resto Valor hasta (€)Tipo Aplicable (€)

0,000,00400.000,008

400.000,0132.000,00600.000,009

600.000.0150.000,00en adelante10

gar este impuesto (aplicando escala del 0,2 al 2,5%) por los bienes y derechos situados en España, con un mínimo exento de 700.000 € y teniendo en cuenta los correspondientes Convenios de Doble Imposición. Así por ejemplo, con el vigente Convenio de Doble Imposición Hispano-Alemán tendrán que pagar este impuesto para 2011 y 2012 las personas físicas residentes en Alemania que tengan inmuebles en España con valor superior a 700.000 € (se pueden descontar deudas de préstamos hipotecarios invertidos en la adquisición), pero no tendrán que pagar si tienen esos inmuebles a través de una sociedad española o alemana. Con el nuevo Convenio de Doble Imposición Hispano-Alemán que previsiblemente entrará en vigor en 2013, si España decide seguir aplicando el Impuesto Patrimonio, también tendrán que pagar los residentes en Alemania que tengan inmuebles en España a través de sociedades.

-IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES:

Si el inmueble se ha comprado directamente por una persona física no residente tendrá que pagar cada año este impuesto. Si el inmueble es de uso propio, se tiene que calcular una renta ficticia del 1,1% del valor catastral, y sobre esa renta pagar un 24,75%. Si el inmueble se alquila se tiene que pagar un 24,75% sobre los alquileres cobrados, aunque los residentes en la Unión Europea pueden descontar los gastos necesarios y pagar ese 24,75% sobre el rendimiento neto del alquiler.

Si el inmueble se ha comprado por una entidad no residente también se tendrá que pagar ese impuesto del 24,75% si se alquila y también sobre el alquiler a precio de mercado si el inmueble se cede a personas vinculadas (socios, administradores, etc.).

-GRAVAMEN ESPECIAL SOBRE BIENES INMUEBLES DE ENTIDADES NO RESIDENTES:

Si el inmueble se ha comprado por una entidad no residente quedará sujeta a este impuesto y deberá presentar declaración cada año. Estará exenta y no tendrá que pagar nada si con la declaración de cada año se acredita que la entidad reside en un Estado que tenga Convenio de Doble Imposición con España con intercambio de información (por ejemplo Alemania) y que las personas físicas que en última instancia son titulares de la sociedad también residen en Estado que tenga Convenio de Doble Imposición con España. De lo contrario se tendrá que pagar cada año un 3% del valor catastral del inmueble.

-IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES:

Si el inmueble se compra a través de una sociedad española quedará sujeta al Impuesto sobre Sociedades español, en principio al 30% sobre las rentas que pueda obtener por el arrendamiento o explotación del inmueble, por el alquiler de mercado si el inmueble se cede a personas vinculadas, o por la venta del mismo.

IMPUESTOS DERIVADOS DE LA TRANSMISIÓN ONEROSA DE UN INMUEBLE en España por no residente

 

-A dicho impuesto habría que añadir otros gastos inherentes a la adquisición (notario, registro de la propiedad, tramitación, abogado si se requiere, etc.) que pueden suponer aproximadamente entre el 0,5% y el 1,20% sobre el valor del inmueble. Los gastos e impuestos serían algo superiores si se financia la compra con préstamo hipotecario, en torno al 1,75% del importe prestado.

E.2) Si el VENDEDOR ES EMPRESARIO y entrega una edificación nueva (que ha construido o rehabilitado) o un solar:

-El comprador debe pagar al vendedor el IVA. Se aplica IVA 10% si se entrega una vivienda nueva terminada Se aplica IVA 21% si se entrega un solar, nave, local, oficina …

-El comprador debe pagar también a la Hacienda Balear el IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (AJD) aplicando el 1,2% sobre el valor del inmueble.

-A dichos impuestos habrá que añadir aproximadamente entre 0,5% y 1,00% por gastos inherentes a la adquisición (algo más si se financia con préstamo hipotecario dependiendo de su importe)

E.3) Si el VENDEDOR ES EMPRESARIO y entrega una edificación de segunda mano (vivienda, local, hotel, etc.) la operación en principio no quedará sujeta al IVA + AJD, sino que se pagará el ITP (del 8% al 10%). En todo caso, si el comprador también es empresario (por ejemplo una sociedad española) y compra el inmueble para destinarlo a una actividad económica (por ejemplo un local o nave industrial para alquilar, o un hotel para explotar o alquilar) existe la posibilidad de sujetar la operación al IVA que es un impuesto que se puede llegar a deducir y recuperar (al contrario que el ITP y el AJD).

E.4) Si el VENDEDOR ES TITULAR DEL INMUEBLE A TRAVÉS DE UNA SOCIEDAD es bastante habitual ofrecer al comprador que compre la sociedad y no directamente el inmueble.

Los vendedores no residentes pretenden con ello conseguir determinada ventaja fiscal (incluso no tributar en España sobre la ganancia derivada de esa venta) y los compradores se pueden llegar a ahorrar el impuesto por la compra siempre que se cumplan determinados requisitos, en particular que haya varios compradores y que nadie compre más del 50% de la sociedad. En todo caso, es una operación que tiene importantes riesgos jurídicos y fiscales para el comprador, por lo que es muy conveniente hacer un estudio previo en profundidad.

E.5) IMPUESTOS DERIVADOS DE LA TENENCIA Y EXPLOTACIÓN DE UN INMUEBLE EN BALEARES por no residente

-IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES IBI, que es un impuesto que se paga cada año al Ayuntamiento y que aproximadamente puede ser del 0,4% al 1,1% sobre el VALOR CATASTRAL del inmueble (valor que en principio debería ser como máximo la mitad del valor de mercado del inmueble).

-IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO, que es impuesto que se eliminó en España en 2008 y que ha sido restablecido en principio sólo para 2011 y 2012.

Las personas físicas no residentes deben pa

 

 

 

 

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